Kameras im Mehrfamilienhaus: Tiefgarage, Müllplatz und Eingang richtig überwachen
Aufgebrochene Autos in der Tiefgarage, Sperrmüll am Müllplatz – Kameras können helfen, aber nicht überall. Was Vermieter und Eigentümergemeinschaften beachten müssen und welche Technik sich eignet.
Videoüberwachung im Mehrfamilienhaus ist möglich, aber nur in klar begrenzten Bereichen und mit sauberer Grundlage. Tiefgarage, Müllplatz und Hauseingang können überwacht werden, wenn es einen konkreten Anlass gibt und die Interessen der Bewohner gewahrt bleiben. Flure vor Wohnungstüren sind dagegen kaum zu rechtfertigen. In einer Eigentümergemeinschaft braucht es einen Beschluss mit festen Betriebsregeln, als Vermieter eine nachvollziehbare Abwägung und transparente Information der Mieter.
Das Wichtigste in Kürze
- Geeignet sind Bereiche mit konkretem Problem: Tiefgarage, Müllplatz, Fahrradraum, Hauseingang.
- Flure vor Wohnungstüren und Aufenthaltsbereiche sind in der Regel tabu.
- Eine WEG entscheidet per Beschluss und muss Betriebsregeln festlegen.
- Hinweisschild und vollständige Datenschutzinformation sind Pflicht.
- Aufnahmen nur kurz speichern – Aufsichtsbehörden nennen 72 Stunden als Richtwert.
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Für die konkrete Bewertung Ihres Objekts ziehen Sie bitte Ihren Rechtsbeistand oder Datenschutzbeauftragten hinzu.
Wo ist Videoüberwachung im Mehrfamilienhaus denkbar – und wo kaum?
Die Grundfrage lautet immer: Gibt es ein konkretes, nachvollziehbares Problem, das sich mit Kameras lösen lässt? Und wie stark werden die Bewohner dadurch beobachtet?
| Bereich | Einschätzung | Typischer Anlass |
|---|---|---|
| Tiefgarage und Einfahrt | Häufig gut begründbar | Aufbrüche, Diebstahl, Vandalismus an Fahrzeugen |
| Müllplatz | Gut begründbar bei konkretem Problem | Fremdmüll, Sperrmüll, beschädigte Behälter |
| Fahrradraum, Kellerzugang | Begründbar bei Diebstählen | Fahrraddiebstahl, Einbrüche in Kellerabteile |
| Hauseingang von außen | Begründbar, aber eng begrenzt | Einbrüche, Vandalismus, Hausfremde |
| Treppenhaus, Flure vor Wohnungstüren | Kaum zu rechtfertigen | Erfasst Besucher und Gewohnheiten aller Bewohner |
| Spielplatz, Garten, Gemeinschaftsräume | In der Regel nicht | Bewohner halten sich dort zur Erholung auf |
Je mehr eine Kamera den Alltag der Bewohner zeigt – wer wann kommt und geht, wer wen besucht –, desto schwerer wiegt der Eingriff. Kameras sollten deshalb gezielt den Problembereich erfassen, nicht den Weg dorthin.
Braucht die WEG einen Beschluss – und der Vermieter die Zustimmung der Mieter?
Wohnungseigentümergemeinschaft
Treppenhaus, Tiefgarage, Müllplatz und Außenanlagen gehören in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Über ihre Überwachung entscheidet die Gemeinschaft. Der Bundesgerichtshof hat 2013 entschieden (Az. V ZR 220/12), dass eine Videoüberwachung des Eingangsbereichs einer Wohnanlage zulässig sein kann, wenn das Überwachungsinteresse der Gemeinschaft die Interessen der einzelnen Eigentümer und Dritter überwiegt. Die Regeln für den Betrieb – was wird erfasst, wer darf auswerten, wie lange wird gespeichert – müssen dabei verbindlich per Beschluss festgelegt werden.
Das Urteil stammt aus der Zeit vor der DSGVO, die Grundgedanken der Abwägung und der festen Betriebsregeln sind aber weiterhin hilfreich. Ein einzelner Eigentümer darf dagegen nur sein Sondereigentum überwachen, ohne Gemeinschaftsflächen oder Nachbarwohnungen zu erfassen.
Vermieter
Ein Vermieter, der in seinem Haus Kameras betreibt, ist datenschutzrechtlich verantwortlich. Rechtsgrundlage ist meist das berechtigte Interesse nach Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO, das gegen die Interessen der Mieter abgewogen werden muss. Eine Einwilligung aller Mieter ist in der Praxis schwer zu handhaben, weil sie jederzeit widerrufen werden kann. Wichtig sind deshalb ein dokumentierter Anlass, eine enge Begrenzung und eine frühzeitige, offene Information der Mieter.
Für die Organisation von Schlüsseln, Zutritt und Schließanlagen im Objekt finden Hausverwaltungen weitere Informationen auf unserer Seite Schließanlagen für Mehrfamilienhaus und Hausverwaltung.
Was müssen Hinweisschild und Datenschutzinformation enthalten?
Videoüberwachung muss erkennbar sein, bevor man den überwachten Bereich betritt. Bewährt hat sich ein zweistufiges Vorgehen:
- Hinweisschild am Zugang mit Kamerasymbol, Name und Kontakt des Verantwortlichen (zum Beispiel der Hausverwaltung), Zweck der Überwachung, Rechtsgrundlage, berechtigtem Interesse, Speicherdauer und dem Hinweis, wo die vollständigen Informationen zu finden sind.
- Vollständige Datenschutzinformation zum Beispiel als Aushang im Eingangsbereich oder online, mit allen Angaben nach Art. 13 DSGVO.
Was genau auf das Schild gehört und wie es aussehen kann, erklären wir im Ratgeber Hinweisschild Videoüberwachung nach DSGVO. Wetterfeste Schilder fertigen wir in unserem Laden an – mehr dazu unter Stempel & Schilder.
Wer darf die Aufnahmen sehen – und wie lange werden sie gespeichert?
Legen Sie vorher fest, wer Zugriff hat. Bewährt haben sich diese Regeln:
- Wenige berechtigte Personen, zum Beispiel die Hausverwaltung oder ein benannter Verwaltungsbeirat.
- Auswertung nur bei konkretem Anlass, etwa nach einem Aufbruch – keine Live-Beobachtung.
- Protokoll über jede Auswertung: wann, von wem, aus welchem Grund.
- Herausgabe von Aufnahmen nur an Polizei oder Berechtigte, nicht an einzelne Bewohner.
Bei der Speicherdauer gilt: so kurz wie möglich. Die Datenschutzkonferenz geht in ihrer Orientierungshilfe zur Videoüberwachung durch nicht-öffentliche Stellen von 72 Stunden als Richtwert aus, eine längere Speicherung muss besonders begründet werden. Mehr dazu im Ratgeber Wie lange dürfen Videoaufnahmen gespeichert werden?.
Sie planen Kameras für Ihr Objekt? Sprechen Sie uns an – wir zeigen Ihnen, welche Bereiche sich sinnvoll und vertretbar erfassen lassen.
Welche Technik eignet sich für Tiefgarage und Müllplatz?
Tiefgaragen und Müllplätze stellen besondere Anforderungen an Kameras:
| Herausforderung | Lösung |
|---|---|
| Wenig Licht in der Tiefgarage | Kameras mit Infrarot-Nachtsicht oder guter Restlichtverstärkung |
| Starkes Gegenlicht an der Einfahrt | Kameras mit Gegenlichtausgleich (WDR) |
| Vandalismus | Robuste Dome-Kameras mit schlagfestem Gehäuse |
| Nässe und Frost am Müllplatz | Wetterfeste Kameras für den Außenbereich |
| Bereiche, die nicht ins Bild dürfen | Privatzonen, die Teile des Bildes dauerhaft schwärzen |
| Sichere Aufzeichnung | Rekorder in einem abgeschlossenen Technikraum, Zugriff mit eigenen Passwörtern |
Wir arbeiten mit DAHUA-IP-Kameras und Rekordern, die vor Ort aufzeichnen. Bei der Installation stellen wir die Speicherdauer ein, aktivieren das automatische Überschreiben und deaktivieren Tonaufnahmen.
Praxis-Checkliste für Vermieter und Hausverwaltungen
- Problem dokumentieren: Welche Vorfälle gab es, wann und wo?
- Mildere Mittel prüfen: Hilft bessere Beleuchtung, ein abschließbarer Müllplatz oder eine Zutrittskontrolle zur Tiefgarage?
- Bereiche festlegen: Nur so viel erfassen wie nötig.
- Beschluss bzw. Abwägung dokumentieren – inklusive Betriebsregeln.
- Hinweisschilder und Datenschutzinformation vorbereiten.
- Technik installieren lassen, Privatzonen und Speicherdauer einstellen.
- Bewohner informieren, bevor die Kameras in Betrieb gehen.
- Nach einigen Monaten überprüfen: Hat die Überwachung das Problem gelöst? Werden noch alle Bereiche gebraucht? Was nicht mehr nötig ist, sollte abgeschaltet werden – auch das gehört zu einer sauberen Abwägung.
Ihr nächster Schritt
Wir planen die Kameras für Ihr Objekt so, dass nur die nötigen Bereiche erfasst werden, und liefern die passenden Hinweisschilder gleich mit. Ob Tiefgarage in Kassel oder Müllplatz in Melsungen – wir beraten Vermieter, Eigentümergemeinschaften und Hausverwaltungen in ganz Nordhessen. Mehr zu unserer Videoüberwachung, oder fragen Sie direkt ein Angebot an.